家住四川成都的李菲正在社交媒体感喟。2017年她全款17万元置备车位，彼时屋子首付也才30万元。

　　近来一时看到业主群音信，她的心凉了半截——幼区车位的月房钱仍然降到了300元，还包每月100元的车位拘束费。

　　曾几何时，车位依然抢不到就要涨价的居处标配，当前却变得越来越鸡肋，不光是不少人卖房时的“累赘”，还成为拖累开采商的“烫手山芋”。

　　彼时为了泊车便当，李菲绝不彷徨地斥资17万元买下车位。客岁从幼区搬走后，李菲念将闲置的车位入手。然而房产中介告诉她，目前幼区车位挂牌价仅为10万元掌握，但仍然两三年都没有实践成交了。要知晓，她当初的添置价是17万元，挨近腰斩的价值令她难以给与。

　　固然有些不宁可，但李菲最终依然以10万元的价值将车位音信挂到了中介，等候能有买家来商榷。只是，车位挂出去近半年都门可罗雀。

　　直到无意看到幼区业主群里的音信，她才知晓为什么没人来询价。令她震恐的是，幼区业主群里不光有300元包拘束费出租车位的业主，接洽中乃至展现了只消付拘束费（100元/月）就答应出租车位的业主。

　　近年来，车位的价值展现了大幅度的低重，可即使是削价也难以去化，法拍墟市即是一个很好的伺探窗口。

　　据中指磋商院最新申报，2025年1—2月寰宇各物业类型法拍项目中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。此中买卖截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率唯有9.1%。比较之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍种类别中最“难卖”的类型。

　　即使车位房钱与价值降到这个水准，李菲伺探车库里依然有良多空着的车位。她判辨，幼区车位削价的要紧起因即是车位太多了，供过于求，幼区车位比到达了1:1.6，这意味着每户居处配有1.6个车位。

　　一名车位出售告诉中国音讯周刊，车位好欠好卖，车位比是决断性身分。车位比是指幼区“总户数”与“车位总数”之间的比例。大凡情景下，车位比越高，滞销的也许性就越大。

　　正在一线都市，如北京、上海、广州、深圳等，因为前期大范围的房地产开采以及较高的车位比央浼，跟着洪量新修幼区的车位供应会集入市，导致库存积存；而正在中幼都市，跟着都市化历程加快，房地产开采范围扩充，车位配置数目也正在神速拉长，但需求端拉长相对平缓，同样面对库存上升的题目。

　　广州市交通运输局正在2024年7月揭橥过的一份原料显示，截至2023岁晚，广州市共有泊车泊位约388.3万个，幼汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位提供率为1.09个/辆。

　　再以武汉为例，武汉城修集团旗下策画商榷集团交通公司揭橥的《2023年度武汉市泊车进展蓝皮书》显示，2023年武汉市机动车具有量达455万辆，累计修成泊车位477.91万个，泊车位比机动车多22万个，车位比到达1:1.01。

　　“再加上大批车位没有产权，无法像居处房产那样典质，正在唯有行使价格的情景下价值受需求影响更显着，跌起来对照狠。”该出售说道。

　　“与居处的刚需属性分别，车位与奢华品的逻辑更像，性质上属于普及生涯水准的非一定品，不买的话也可能租。”有着多年车位包销操盘履历的车位营销专家张冰对中国音讯周刊说道。

　　资深地产专家、千羽商榷总司理李巧玲同样将车位比作奢华品。她进一步指出，正在预算有限的情景下，客户往往优先采取租赁车位。

　　然而车位出售也得看所处都市和地段。张冰坦言，看待重心区位的优质盘，划定的车位比多半不敷，往往不等项目交付车位就售罄。但看待大大批平淡楼盘来说，车位行为大宗的刷新品，出售穷困的近况短期难以转换。

　　加倍是下重墟市的新盘，车位出售题目更为非常。李巧玲对中国音讯周刊坦言：“极少低线都市下重墟市新楼盘的车位去化，能到20%就不错了。”

　　曾几何时，车位是开采商获取溢价的“利器”，而今却成为必要急促甩掉的“包袱”。有着超越20年地产从业履历的李巧玲感喟，地产炎热的那些年，二线都市重心区位的车位单价可能轻松卖到幼二十万元；而现今不少开采商乃至推出了“买房送车位”的促销机谋，车位沦为“赠品”。

　　李巧玲与各地一线开采商有着深切调换。她分解到，目前新修居处幼区车位以地下车库为主，地下车库的配置原本是房地产投资里占比相对较大的一个闭键——每平方米面积地库的刚性投资本钱起码是2300元，算下来实践上一个车位的配置本钱正在7万—9万元，这意味着车位起码卖10万元才具回本。

　　据李巧玲的实地探问，中部区域三线万元掌握，更低线万元掌握。而极少西北区域的幼都市车位价值乃至低到了2万元，堪称流血出售。

　　而折价赔钱出售，也是开采商为了“回血”不得不做的决断。由于只消车位不出手，开采商就要职守金额不菲的拘束用度，同时还要负担时期流逝带来的折旧贬值。

　　更况且，要是车位积存正在开采商手里，只会越来越难卖。“从居处幼区的性命周期来看，跟着时期推移气力业主会慢慢搬离，再搬进来的客户气力必定会低重，进一步的出售只会愈加恶化。”张冰判辨。

　　窘境正在于，即使折价出售，情景也阻挠笑观。遵守李巧玲的伺探，单价降到2万元的车位去化程度最多也不超越50%。

　　原本并不是开采商答应配置“逾额”的车位，新修居处幼区的车位配比闭键由表地的策略原则央浼划定。

　　首都经济营业大学京津冀房地产磋商院院长、教导赵秀池对中国音讯周刊解读，住房城乡配置部国度尺度《居处机能评定尺度》（编号为GB/T50362-2022）划定，3A级居处车位比要到达1:1，且不低于表地尺度；2A级居处车位比要到达1:0.6，且不低于表地尺度；1A级居处车位比要到达1:0.4，且不低于表地尺度。这一划定旨正在确保居处配置也许供应足够的机动车泊车位，餍足住民泊车需求。

　　而完全到地方，尺度也许会更高。“各地住修部分有分此表划定，譬喻山东淄博划定新房车位配比为1:1.5。开采商会遵循配置幼区的层次放置车位比。高级居处配比高些，低端居处配比低些。”赵秀池进一步先容。

　　北京金诉讼师工作所主任讼师、北京法学会不动产法磋商会理事王玉臣告诉中国音讯周刊，开采商配置车位的数目配比大凡会由墟市需求、土地出让时的策划条款、表地的策略等多个起因归纳决断。

　　张冰伺探，目前来看多地住修部分的车位策划比例公多正在1:1掌握，但良多都市的车位比乃至广大配到 1.2、1.5。即使是每户一个车位，如此的配比也处于超配形态。

　　张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，餍足需求、晋升品德。不过需求端也正在继续变动，各地、各幼区之间区别很大，情景多有分别。

　　“良多家庭没有车，也有不少家庭有多套房，况且低线都市泊车的空间更多，途边等大多区域都是采取。从车位营销践诺的角度看，要是简单遵守配比来做车位策划，就不免导致车位过剩的情景。”张冰说道。

　　王玉臣讼师指出，开采商正在开采配置前期，正在车位的策划策画上应当挣脱“一刀切”的惯性，既要合适地方策略央浼，又要填塞思量墟市确凿实需求。

　　“我以为正在现正在这个墟市情景下，1:0.75的车位配比是相宜的，乃至1:0.6，也许很大水准上刷新供过于求的形势。县城地产开采利润微薄，出售倒霉，乃至还存正在亏损的危急。裁减车位，就能给企业消重很大的投资本钱，既消重职守，又晋升去化。”李巧玲说道。

　　值得戒备的是，近年来地方当局也揭橥策略出力于鼓动车位去库存，推出了囊括但不限于补贴优惠、促销执行、优化拘束等机谋。

　　2024年10月，成城市住房城乡配置局等5部分揭橥闭照，将显着计税价值尺度，激发各区（市）县因地造宜，拟定添置车位补贴策略，并优化拘束设施晋升行使效能。

　　2024年11月，笑山市住房城乡配置局和财务局说合揭橥闭照，正在笑山市中区、笑山高新区界限内，添置合适条款的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前正在笑山市本级界限（含高新区）添置新修车位的购房人可申请每个车位2000元的现金补贴。

　　同月，广州揭橥“车位与商品房可同步出售”的楼市新政——车位车库可能按划定与商品房出售同步奉行。房地产开采企业不得系缚出售，车位车库出售金钱纳入商品房预售款专用账户囚系。

　　策略发力除表，卖车位这门“生意”也必要全新的进化。李巧玲以为，看待开采商而言，卖好车位这件事应当从配置车位之前就出手。

　　第一是要“降本”，正在餍足榜样条款下裁减地库的开挖，消重车库层高，裁减不须要的空间挥霍。“刚需楼盘三米六七的层高，但良多项目会做到四米二，原本是存正在空间挥霍的，会加重投资职守。”李巧玲说道。

　　第二是要“增效”，正在车位“奢华品”的营销逻辑下，应晋升车库的附加价格。李巧玲举了个例子，中部区域某楼盘车位价值是14万元，而周边都是6万元，但其去化率正在90%以上。诀要就正在于该楼盘做好了地库美化与车主办事，地库造型颜面且拘束细腻化，晋升尊荣感；拘束方还推出了专属于业主的低价便捷洗车办事，为业主大大撙节时期。